Gemeenschappelijke eigendom, hypotheek en erfenissen: wat kan wel en wat kan niet?
Over zekerheid, verdeling, benadeling en beslag
Wie geld wil lenen, moet vaak zekerheid bieden aan de kredietgever. Een bekend voorbeeld is de aankoop van een huis en financiering met hypotheek. Dat is een vorm van zekerheid: als de rente niet op tijd wordt betaald of de lening niet wordt afgelost, kan de bank met het hypotheekrecht in de hand het huis verkopen en uit de opbrengst haar vordering voldoen. Soms wil een bank dat de koper een overlijdensrisicoverzekering sluit en de bank pandrecht geeft op een eventuele uitkering. Dat komt vooral voor als het bedrag aan eigen geld aan de lage kant is.
Hoe zit dit met een gemeenschappelijke eigendom? Bijvoorbeeld een onroerend goed in een erfenis met meerdere erfgenamen? Of een bedrag dat de overledene nog van iemand tegoed had? Kan daar bijvoorbeeld pandrecht op worden gegeven?
Dat kan inderdaad. En dat kan zelfs zonder toestemming van die andere erfgenamen. Ieder kan op zijn of haar aandeel in zo’n onroerend goed of in zo’n vordering op een derde een zekerheid voor een schuld vestigen.
Is dat aantrekkelijk voor een bank? En kunnen andere erfgenamen daardoor worden benadeeld?
Op de eerste vraag is het antwoord ja, zeker wanneer in een erfenis genoeg geld voor handen is om de schulden te betalen en alle erfgenamen een vaststaand aandeel in de erfenis hebben. Een hypotheek op een onverdeeld aandeel is dan financieel net zo waardevol als op volledige eigendom. Verkopen door de hypotheekhouder is dan wel lastiger: de andere erven moeten daarmee instemmen. In de praktijk komt dit erop neer, dat de hypotheekhouder moet wachten op de verdeling. Komt het onroerend goed op naam van de geldlener, dan is vanaf dat moment de toestemming van de andere erven uiteraard niet meer nodig. Komt het huis op naam van een andere erfgenaam, dan krijgt de geldlener een vordering in geld op die andere erfgenaam. Volgens de wet rust daarop dan automatisch zekerheid voor de bank; dat heet vanaf dat moment pand.
Maar, tweede vraag, kunnen andere erfgenamen eraan tekort komen? Nee. Stel dat bij de verdeling blijkt dat het aandeel van de geldlenende erfgenaam in de erfenis minder is dan de hypotheek, dan krijgt de bank nooit meer dan dat bedrag. Voorbeeld: in de erfenis van vader zit een huis met een waarde van € 500.000,00. Er zijn twee kinderen, zoon en dochter. Dochter leent € 200.000,00 bij de bank en geeft hypotheek op haar helft. Bij de verdeling blijkt, dat er nog een schuld was van vader aan een neef van € 200.000,00. Bij de verkoop wordt eerst die schuld aan neef afgelost. Blijft over € 300.000,00. Zoon krijgt dan € 150.000,00 en de bank heeft een pandrecht op de € 150.000,00 van dochter. Er wordt altijd gekeken naar het totaal. Andere erfgenamen schieten er dus niet bij in.
Dat neemt niet weg, dat de afwikkeling van een erfenis lastig kan worden als links en rechts zekerheden worden gegeven door erfgenamen aan allerlei derden. Daarvan kan misbruik worden gemaakt om bijvoorbeeld een bepaalde verdeling af te dwingen. Bovendien kan zo’n hypotheekhouder zich gaan bemoeien met de waarde van een huis in de verdeling. Als een andere erfgenaam het huis krijgt toebedeeld voor een bedrag dat in de ogen van de hypotheekhouder te laag is, kan er maar zo een procedure bij de rechtbank uit voortkomen. Wanneer zo’n hypotheekhouder eigenlijk een handlanger is van de erfgenaam die een schuld heeft aan die hypotheekhouder, wordt het allemaal nog onaangenamer.
Is daar wat tegen te doen? Ja, zo’n hypotheekrecht en ook een pandrecht kan worden voorkomen door tijdig op het aandeel van de ‘verdachte’ erfgenaam deelgenotenbeslag te leggen. Dat voorkomt dat latere rechten van anderen een rol kunnen gaan spelen. Nadeel is wel, dat zo’n beslag aan de rechter moet worden voorgelegd om de rechtmatigheid te toetsen. Dat komt erop neer, dat de beslagleggende erfgenaam meteen een verdeling bij de rechter aanhangig moet maken. Maar als de verhoudingen zo slecht zijn dat een dergelijk beslag nodig is, zal een verdelingsprocedure toch onvermijdelijk zijn.
Overigens is dit allemaal niet alleen van toepassing bij erfenissen, maar ook bij allerlei andere gemeenschappen, zoals een vennootschap onder firma. Ook wie samenwoont en met zijn of haar partner een huis heeft zonder hypotheek of met een flinke overwaarde, zit in een gemeenschap waarvoor deze spelregels kunnen gelden.